编者按：当前和今后一个时期是以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业的关键时期，高质量开展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。习近平总书记指出，“要发挥好投资对经济增长的关键作用”；“扩大有效益的投资”；另一方面强调领导干部“想问题、作决策，要多打大算盘、算大账，少打小算盘、算小账”。中咨研究中心经济评价专题研究小组围绕投资项目经济评价展开系列研究，旨在以有效益的投资助力投资高质量开展。本研究为经济评价专题研究小组继《投资项目财务评价有关增值税的处理方法研究》《投资项目财务评价中政府性资金的处理方法研究》后的新作，以2021年开始全面实施的新租赁准则为背景，探索租赁建设项目财务评价方法，供业界同仁参考与AG旗舰厅在讨论。
新租赁准则下
建设项目财务评价方法研究（上篇）
——承租方财务评价方法
研究中心经济评价专题研究小组
张锐 石延杰 苗雨菲
摘要：建设项目财务评价是项目全生命周期评价与AG旗舰厅在管理的重要内容，在项目评价体系中处于核心地位。租赁作为项目经营管理中重要的商业模式和融资模式，其财务评价要点与AG旗舰厅在一般建设项目有显著差异，自2021年《企业会计准则第21号——租赁》全面实施以来，租赁建设项目中承租方的财务评价方法也发生重大变化。本研究以新租赁准则为背景，构建租赁建设项目财务评价体系框架，分出租方、承租方分别阐述租赁建设项目财务评价模型的特点及方法，旨在为租赁建设项目财务评价给予指引。本文第一时间针对承租方展开研究，出租方财务评价方法将在《新租赁准则下建设项目财务评价方法研究（下篇）》中进行介绍。
关键词：建设项目；财务评价；租赁
租赁，是指在一定期间内出租方将资产的使用权让与AG旗舰厅在承租方以获取对价的行为，分为融资租赁和经营租赁。其中，融资租赁是指实质上转移了与AG旗舰厅在租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，承租方对资产剩余价值的索取程度高[1]；经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁，承租方仅以获取资产的使用权为目的。现在，我国已成为世界第二大金融租赁市场。以2023年数据为例，我国融资租赁行业新增业务额约2.9万亿元，同比上涨7.9%，总资产规模8.3万亿元，同比上涨7.3%，均约为同期GDP增速的1.4倍（详见图1）；同时随着城市化进程的推进和基础设施建设的需求增加，设备和房地产等经营租赁市场的规模也在不断扩大。
数据来源：中国外商投资企业协会租赁业工作委员会网站
图1 2020-2023年中国融资租赁行业开展趋势图
《企业会计准则第21号——租赁》（简称新租赁准则）已于2021年全面实施，当前，已经应用于企业一般建设项目的财务评价体系，由于缺乏对租赁建设项目财务评价的理论研究和实证支撑，在实际工作中出现了概念混淆、理解混乱、处理错误等一系列问题，导致在购买/租赁、租赁/借款、融资租赁/经营租赁等多方案比选中，财务评价结论偏差较大，严重影响了投资决策的科研性与AG旗舰厅在可靠性。因此在模型构建方法、基础数据估算、财务报表处理等方面都必须进行适应性调整。本研究报告重新构建租赁建设项目中的财务评价体系框架，提出了出租方和承租方财务评价的特点及方法，并结合案例解析了新旧租赁准则对财务评价指标的影响，旨在为租赁建设项目财务评价给予理论支撑和实践指导。
一、新租赁准则的核心变化及其影响
新租赁准则的核心变化在于租赁的识别及分类、确认及计量等内容。特别是承租人会计处理由双重模型调整为单一模型，由经营租赁表外融资调整为表内融资，这对承租人财务评价中的财务盈利能力、债务清偿能力分析会有重大影响。本研究将分别从承租方、出租方两条主线展开，本文第一时间针对新租赁准则实施后财务评价方法有重大变化的承租方展开研究，出租方财务评价方法后续作为《新租赁准则下建设项目财务评价方法研究（下篇）》单独进行介绍。
表1 租赁准则变化及对财务评价的影响
二、承租方财务评价体系框架
本文基于《建设项目经济评价方法与AG旗舰厅在参数》（第三版），结合新租赁准则，构建涵盖“四大维度、两个要点”的承租方建设项目财务评价体系框架。“四大维度”即财务主体、财务评价模型、基础数据以及财务报表；“两个要点”即基础数据估算方法、财务报表处理方法（详见图2）。
1.财务主体
租赁建设项目财务评价体系分为出租方和承租方两条主线，分别围绕两类财务主体的商业模式和经营活动构建财务评价模型。
2.财务评价模型
根据新租赁准则，承租方不再区分经营租赁和融资租赁，可构建统一的财务评价模型；涉及短期租赁和低价值资产租赁的项目，可简化为一般建设项目，本文不再赘述。
3.基础数据
相较于一般建设项目，承租方财务评价模型涉及项目总投资、租赁付款额、租赁负债、使用权资产等特殊基础数据。
4.财务报表
承租方融资租赁和经营租赁均为表内融资方式，租金拆分为利息及本金，分别计入财务费用和债务本金偿还；财务报表反映租赁资产，分别计入使用权资产和租赁负债，与AG旗舰厅在一般建设项目财务报表的列项构成、确认依据、计算方法等有较大差异。
图2 承租方建设项目财务评价体系框架图
三、承租方财务评价的特点及方法
（一）基础数据估算方法
承租方财务评价模型主要涉及项目总投资、租赁付款额、租赁负债、使用权资产等特殊基础数据，其构成及勾稽关系见图3。
图3 承租方财务评价核心基础数据构成及关系图
1.项目总投资
（1）融资租赁
项现在期阶段财务评价中，可按自运营期开始租赁简化处理。若未确定租金，可将租赁资产公允价值、承租方初始直接费用及其增值税计入项目总投资；若已确定租金，可将租赁付款额现值、承租方初始直接费用及其增值税计入项目总投资。
（2）经营租赁
自建设期开始租赁资产的，在建设期内支付的租赁付款额、承租方初始直接费用及其增值税计入项目总投资。
2.租赁付款额
租赁付款额包括承租方支付的租金和由承租方担保的担保余值，条件具备时还可包括承租方合理确定将行使的购买选择权和终止租赁选择权所需支付的相应款项。
（1）采用租赁资产公允价值计入总投资的项目，财务评价可简化处理，担保余值以及承租方行使购买选择权和终止租赁选择权所需支付的相应款项均视为0，则年租赁付款额按下式计算：
式中：
LP—年租赁付款额。
FV—租赁资产公允价值；
(A/P,i,n)—资金回收系数；
i—折现率，承租方应采用租赁内含利率r作为折现率。无法确定r的，应采用承租方增量借款利率作为折现率。实务中，承租方增量借款利率常见的参考基础包括：承租方同期银行贷款利率、相关租赁合同利率、承租方最近一期类似资产抵押贷款利率、与AG旗舰厅在承租方信用状况相似的企业发行的同期债券利率等，应根据租赁具体情况对参考基础进行调整。
（2）其他项目，租赁付款额可采用市场价格或约定价格。
3.租赁负债
承租方应按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始确认。租赁开始的年份租赁负债按下式计算：
式中：
L0—租赁负债初始金额；
LPt—第t年的租赁付款额。
4.利息支出
承租方在租赁期内计算利息，计入财务费用，可按下式计算：
式中：
It—第t年的利息支出；
Lt-1—第(t-1)年的租赁负债余额，按下式计算：
5.使用权资产
使用权资产的初始金额包括租赁负债初始金额、承租方的初始直接费用以及承租方为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
（二）财务报表处理方法
承租方财务报表的具体处理方法见表2。
表2 承租方财务评价报表的处理方法
四、承租方财务评价案例分析
本案例聚焦新租赁准则的核心变化——承租方经营租赁模式，顺利获得对比分析新旧租赁准则下各项财务评价指标，进一步探讨新租赁准则对建设项目财务评价结论的影响。
（一）案例背景
A项目为某光伏发电项目，装机容量783MW，项目总投资36.25亿元，建设期1年，运营期20年。建设用地为经营租赁模式，用地面积12119亩，租金600元/亩/年，租赁期为运营期20年。其他参数见表3。
表3 A项目其他参数
（二）对财务盈利能力的影响
新旧租赁准则下的各年利润总额和净利润总和相等。但由于新租赁准则下，租赁整体确认为使用权资产和租赁负债，分别以使用权资产折旧和利息支出的方式计入总成本费用，息税前利润（EBIT）、息税折旧及摊销前利润（EBITDA）及以EBIT为基础计算的总投资收益率等指标均高于旧租赁准则。同时，随着租金的逐期支付，每年利息金额呈现先高后低趋势，净资产收益率等静态盈利能力指标趋势则反之；此外所得税呈现先低后高趋势，导致内部收益率等动态盈利能力指标优于旧租赁准则，详见表4。
（三）对债务清偿能力的影响
新租赁准则下，资产负债表中新增使用权资产和租赁负债科目，同步扩大资产及负债规模，但由于负债增加幅度高于资产增加幅度，导致资产负债率明显上升，偿债备付率、利息备付率下降，总体债务清偿能力下降，详见表4。
表4 A项目主要财务评价指标
（四）案例结论
在新租赁准则下，经营租赁作为承租人表内融资的一种方式，一方面，它能使项目整体财务盈利能力有所优化；另一方面，它会顺利获得财务杠杆影响资本结构，削弱债务清偿能力，在一定程度上增加项目财务风险。因此，承租方需结合项目具体情况权衡收益与AG旗舰厅在风险，谨慎确定经营租赁建设项目投资决策。
五、小结
本研究梳理了新租赁准则的核心变化及其对建设项目财务评价的影响，计划从承租方、出租方两个主体出发分别进行财务评价方法研究。本文第一时间构建了承租方建设项目财务评价体系框架，给出了承租方财务评价模型中的基础数据估算方法和财务报表处理方法，并进行案例解析。后续研究将针对出租方进行阐述，系统完善本研究。
参考文献
[1]Eisfeldt A L, Rampini A A.Leasing, Ability to Repossess, and Debt Capacity[J].The Review of Financial Studies,2009,22(4): 1621-1657.
研究中心经济评价专题研究小组成员：
曹玫 张蓉 石延杰 张锐 苗雨菲
注：原文载自《中国工程咨询》杂志2025年第3期，本次发表有较大改动。
